Każdy właściciel nieruchomości musi ją utrzymywać w należytym stanie przez cały rok. O ile w porach od wiosny do jesieni jest to łatwiejsze, o tyle w zimie może stanowić nie lada wyzwanie. Poniżej omówię kwestie zachowania należytej staranności w utrzymaniu nieruchomości w zimie, natomiast w następnym artykule – w pozostałe pory roku.

Mając na myśli nieruchomość, należy przede wszystkim wziąć pod uwagę stan chodników, schodów i innych powierzchni po których mogą poruszać się ludzie. Zazwyczaj tereny te stanowią własność wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni mieszkaniowej. Obowiązek utrzymania nieruchomości zimą w należytym stanie oznacza przede wszystkim konieczność likwidacji zlodowaceń, śliskości, odśnieżania i uszorstniania nawierzchni chodnika i miejsc przeznaczonych do chodzenia (w tym także parkingów).

Odpowiedzialność wspólnot mieszkaniowych za zimowe utrzymanie chodników

By móc właścicielowi przypisać winę za upadek i doznanie obrażeń przez osobę, należy udowodnić, że nie zachował on należytej staranności w zimowym utrzymaniu nieruchomości. Czym jest należyta staranność? Jest to określenie obiektywnie prawidłowego zachowania jakie musi podjąć właściciel nieruchomości by stwierdzić, że zachował w danej okoliczności wszystkie należyte standardy tj. zachował się w sposób prawidłowy i wyczerpujący. Ważne jest, że staranność ta musi być stwierdzona obiektywnie, a nie w sposób subiektywny przez osobę, która doznała obrażeń.

I tak, należyta staranność będzie zachodziła gdy po nocnych przymrozkach, chodnik z samego rana zostanie odśnieżony, oczyszczony z lodu i posypany warstwą uszorstniającą, a także będzie monitorowany i według potrzeb ponownie posypywany materiałem uszorstniającym.

Nie można natomiast uznać za należyte, jedynie odśnieżenie podłoża i dalszy brak zainteresowania stanem nawierzchni. Trzeba bowiem obiektywnie stwierdzić, że właściciel nieruchomości powinien wykazać dostateczne zainteresowanie stanem nawierzchni przeznaczonej do poruszania się po niej ludzi i utrzymywać ją w stanie, który nie zagraża bezpieczeństwu przechodniów.

W przypadku niekorzystnych warunków pogodowych (opady śniegu, śniegu z deszczem itp.) czynność odśnieżania i posypywania powinna być w sposób racjonalny powtarzana. Można uznać, że monitorowanie i – w razie zaistnienia takiej potrzeby – posypywanie nawierzchni co godzinę stanowi przejaw zachowania należytej staranności, a w niektórych okolicznościach nawet zachowania wyjątkowej staranności. Na poparcie powyższej argumentacji można powołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 2017 r. sygn. III CSK 356/16, w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że w warunkach odwilży w okresie zimy, w nocy, w czasie opadu atmosferycznego nie sposób oczekiwać od właściciela nieruchomości przylegającej do chodnika, aby w sposób nieprzerwany, permanentny zapewniał uprzątnięcie błota, śniegu i lodu. Przepisy ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach nie określają częstotliwości wykonywania tych czynności. Właściciel nieruchomości dochowa więc należytej staranności w tym względzie, jeśli czynności te były przez niego rzeczywiście wykonywane w sposób periodyczny, choć efekt tych czynności nie był trwały.  

Najbardziej korzystne, z punktu widzenia właściciela nieruchomości, jest powierzenie zimowego utrzymania nieruchomości zewnętrznemu podmiotowi zajmującemu się profesjonalnie takimi czynnościami. Przy dobrze skonstruowanej umowie, zgodnie z art. 429 k.c., odpowiedzialność za nienależyte wykonanie usługi, w tym wypadku odśnieżania i likwidacji śliskości, przejdzie na ten podmiot, a właściciel będzie wolny od odpowiedzialności.

Bartosz Kubiak

Radca Prawny